Hacer vivienda en local comercial

¿Se puede construir un negocio en una vivienda?

Un promotor inmobiliario poseía un edificio comercial en una zona céntrica. Debido a la demanda de viviendas de alquiler, decidieron que podrían aprovechar mejor el edificio para viviendas residenciales y estudiaron cómo hacerlo.

Cada edificio se diseña para un fin específico y tiene que cumplir los requisitos de la Ley de Edificación, que certifica que es seguro para ese uso concreto. Aunque un edificio cumpla los requisitos para ser utilizado como local comercial, no significa necesariamente que cumpla los requisitos para un edificio residencial.

El uso de cada edificio o parte de un edificio está categorizado por ley, y se define en el anexo 2 del Reglamento de Edificación (Sistemas Especificados, Cambio de Uso y Edificios Sísmicos) de 2005.

El nuevo uso del edificio puede diferir del uso para el que fue diseñado. Esto puede aumentar el riesgo para la seguridad o suponer una infracción de las leyes y normativas. A la hora de convertir un inmueble comercial en uno residencial, el Ayuntamiento tendrá en cuenta la ventilación, la luz natural y el espacio, así como la ubicación del edificio. También puede haber problemas de zonificación.

Edificios comerciales convertidos en viviendas en venta

La propiedad comercial, también llamada propiedad inmobiliaria comercial, propiedad de inversión o propiedad de renta, es la propiedad inmobiliaria (edificios o terrenos) destinada a generar un beneficio, ya sea por plusvalías o ingresos por alquiler[1]. La propiedad comercial incluye edificios de oficinas, centros médicos, hoteles, centros comerciales, tiendas minoristas, edificios de viviendas multifamiliares, terrenos agrícolas, almacenes y garajes. En muchos estados, los inmuebles residenciales que contienen más de un determinado número de unidades se consideran inmuebles comerciales a efectos fiscales y de préstamo.

Los edificios comerciales son edificios que se utilizan para fines comerciales, e incluyen edificios de oficinas, almacenes y edificios comerciales (por ejemplo, tiendas de conveniencia, grandes almacenes y centros comerciales). En ubicaciones urbanas, un edificio comercial puede combinar funciones, como oficinas en los niveles 2-10, con comercio minorista en la planta 1. Cuando el espacio destinado a múltiples funciones es significativo, estos edificios pueden denominarse multiusos. Las autoridades locales suelen mantener normativas estrictas sobre la zonificación comercial y tienen autoridad para designar como tal cualquier área zonificada; un negocio debe estar situado en un área comercial o en un área zonificada al menos parcialmente para el comercio.

¿Es difícil cambiar la zonificación de comercial a residencial?

La reforma urbanística suele debatirse en términos de lo que significa para la vivienda, pero también afecta a los locales comerciales. De hecho, algunas de las reformas urbanísticas más importantes de los últimos años se han centrado recientemente en los locales comerciales y facilitarán enormemente el cambio de usos comerciales. El Centro de las Ciudades ha respondido recientemente a una consulta del Gobierno que propone facilitar la conversión de edificios comerciales en nuevas viviendas: esto es lo que significa para las ciudades:

A mediados del año pasado, el Gobierno anunció que el antiguo sistema para regular el uso de los inmuebles comerciales -las clases de uso- iba a simplificarse en gran medida. En lugar de tener clases separadas para oficinas, bancos, restaurantes y tiendas, entre otros, muchos de estos usos en el centro de las ciudades se han fusionado en una única clase de uso comercial “E”.

Eso significa que si usted es propietario, por ejemplo, de un edificio que actualmente se utiliza para oficinas, antes habría necesitado un permiso de obras de la autoridad local para convertirlo en un restaurante, que puede que no le hubieran concedido. Convertir una tienda en oficina requería un trámite llamado autorización previa y estaba sujeto a restricciones de tamaño. Hoy en día, sin embargo, todos son la misma clase de uso. Los ocupantes y propietarios pueden alternar entre la mayoría de los usos comerciales a su antojo, e incluso mezclar y combinar diferentes tipos de negocios y ofertas a los clientes dentro del mismo espacio.

Rezonificación de una propiedad de comercial a residencial

El estado ha ordenado recientemente a las ciudades del sur de California que planifiquen la construcción de 1,3 millones de viviendas más en los próximos ocho años, incluidas 8.874 en Santa Mónica y más de 450.000 en la ciudad de Los Ángeles. La reconversión de edificios comerciales en viviendas es un planteamiento que han aprovechado los responsables políticos locales, los actuales candidatos a la alcaldía de Los Ángeles, el condado y grupos cívicos (PDF).

Con los precios de mercado actuales de los inmuebles comerciales y los edificios de apartamentos, la viabilidad financiera de los proyectos de reutilización adaptativa varía mucho. Por ejemplo, el precio medio por habitación de los hoteles/moteles económicos de la región de Los Ángeles es sustancialmente inferior al de los estudios. Esta diferencia positiva oscila entre 125.000 y 250.000 dólares. Por tanto, las reconversiones de hoteles y moteles podrían resultar atractivas desde el punto de vista financiero para los promotores inmobiliarios.

En cambio, los inmuebles de oficinas suelen tener precios más altos. El precio medio de mercado de un apartamento de dos dormitorios es significativamente inferior al de una oficina de tamaño similar. La magnitud de esta brecha financiera negativa oscila entre 100.000 y 400.000 dólares por unidad, lo que sugiere que la conversión de inmuebles de oficinas en viviendas familiares rara vez resulta rentable para los promotores.